LEG Immobilien SE: Starkes 2024er Ergebnis in Sicht – weiteres signifikantes Ertragswachstum für das Geschäftsjahr 2025 erwartet
08.11.2024 ()
· AFFO mit 152 Mio. Euro auf Zielkurs - zum Halbjahr angehobener Ausblick 2024 von 190 bis 210 Mio. Euro bekräftigt
· Operatives Geschäft durch hohe Nachfrage nach Wohnraum geprägt:
- Leerstand (l-f-l) geht um weitere 10 Basispunkte auf 2,4 % zurück
- Miete pro Quadratmeter (l-f-l) steigt im frei finanzierten Bereich um 3,8 %
· Verkauf über Buchwert von 3.400 Einheiten (330 Mio. Euro) im Jahr 2024
· Immobilienwerte stabilisieren sich: NTA je Aktie bei 124,41 Euro – Wertentwicklung in H2 2024 zwischen 0 bis +0,5 Prozent erwartet
· Anstieg des AFFO auf 205 bis 225 Mio. Euro in 2025 erwartet
· Mittelfristig weiteres Ertragspotential aus BCP-Ankauf geplant
Die LEG Immobilien SE hat sich im dritten Quartal 2024 ausgesprochen erfreulich entwickelt. Das Unternehmen kann seine zum Halbjahr angehobene Gewinnprognose für 2024 daher bekräftigen und blickt zuversichtlich auf das Jahr 2025. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Deutschland nimmt weiterhin zu. Das schlug sich in den ersten neun Monaten 2024 in einem sehr guten Vermietungsergebnis nieder. Erfolgreiche Verkaufsabschlüsse und die Stabilisierung der Immobilienwerte runden das positive Bild der LEG-Bilanz ab. Mit dem Mehrheitserwerb der Brack Capital Properties steht dem Unternehmen zudem Anfang 2025 eine attraktive Ergänzung des Wohnungsportfolios um mehr als 9.000 Einheiten ins Haus, die sich hervorragend in den Bestand der LEG einfügen.
*Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE,* sagt: „Wir sind mit unserer Geschäftsentwicklung ausgesprochen zufrieden. Für das laufende Jahr erwarten wir ein Wachstum von ca. 10 Prozent und für 2025 ein Plus von weiteren 7,5 Prozent für den AFFO je Aktie – jeweils bezogen auf den mittleren Wert unserer Gewinnprognose, also quasi im „Base Case“. Unser operatives Geschäft läuft hervorragend, unsere Finanzen sind solide und die Portfoliobewertungen sind am Wendepunkt angekommen. Vor dem Hintergrund der Marktstabilisierung ist uns Anfang November nun auch der schon 2022 angestrebte Erwerb der Brack Capital Properties zu einem attraktiven Preis gelungen.“ *AFFO beträgt 152 Millionen Euro *
Der AFFO, die wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens, lag in den ersten drei Quartalen 2024 bei 152,0 Millionen Euro (Q3-2023: 176,9 Millionen Euro). Das sind 14,1 Prozent weniger als der Vorjahreswert, der jedoch deutlich von einem Einmaleffekt aus dem Forward-Verkauf von grünem Strom (19,9 Millionen Euro) sowie aus einer unterproportionalen Investitionsverausgabung in den ersten drei Quartalen geprägt war. Seit diesem Geschäftsjahr strebt das Unternehmen erfolgreich eine gleichmäßigere Verteilung der Investitionen über alle vier Quartale an.
*Operatives Geschäft reflektiert hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen
*Der EPRA-Leerstand (l-f-l) ist im Vergleich zum Vorjahr nochmals um 10 Basispunkte auf 2,4 Prozent gesunken.
Die Steigerung der Nettokaltmiete um 3,3 Prozent auf 643,8 Millionen Euro (Q3-2023: 623,5 Millionen Euro) resultiert allein aus dem Mietwachstum im frei-finanzierten Segment, da die Kostenmieten für geförderten Wohnraum nach der turnusmäßigen Anpassung im Vorjahr stabil blieben. Die durchschnittliche Kaltmiete auf vergleichbarer Fläche liegt somit nun bei 6,78 Euro pro Quadratmeter und ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q3-2023: 6,57 Euro pro Quadratmeter) um 3,2 Prozent gestiegen. Betrachtet man nur den frei-finanzierten Bereich ergibt sich ein Mietwachstum von 3,8 Prozent. Das Unternehmen ist damit auf Zielkurs, um das prognostizierte Mietwachstum von 3,2 bis 3,4 Prozent für das Gesamtjahr zu erreichen.
Trotz der hohen Mietpreisdynamik in den Kernregionen der LEG bleiben die Wohnungen des Unternehmens für breite Schichten der Bevölkerung erschwinglich. So beträgt die Kaltmiete für eine durchschnittliche LEG-Wohnung mit einer Größe von ca. 65 Quadratmetern rund 440 Euro pro Monat. Somit fokussiert sich die LEG weiterhin eindeutig auf das Segment „bezahlbares Wohnen“.
*Immobilienbewertungen stabilisieren sich - LEG verkauft rund 3.400 Einheiten für insgesamt 330 Million Euro
*Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 30. September 2024 bei 124,41 Euro und damit etwas unter dem Wert am Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 (126,57 Euro pro Aktie).
Die Bruttorendite des LEG-Immobilienbestandes zum 30. September 2024 belief sich auf rund 5 Prozent und bietet damit einen attraktiven Aufschlag gegenüber der Rendite risikofreier 10-jähriger Bundesanleihen.
Wie üblich wird das Wohnungsportfolio der LEG im zweiten und im vierten Quartal neu bewertet. Auf Basis der spürbaren Aufhellung an den Wohnimmobilienmärkten rechnet die LEG für das zweite Halbjahr 2024 bei der Neubewertung ihres Immobilienvermögens mit einem Effekt von 0 bis +0,5 Prozent.
Auch die Belebung am Transaktionsmarkt setzt sich weiter fort. Die LEG hat seit Jahresbeginn den Verkauf von rund 3.400 Wohnungen für rund 330 Millionen Euro vereinbart bzw. abgeschlossen, und zwar insgesamt leicht über Buchwert. Der Besitzübergang erfolgt dabei im vierten Quartal des laufenden Geschäftsjahres und im ersten Quartal des Folgejahres.
*Erwerb der Brack Capital Properties: Synergiepotenziale und Zukunftsaussichten *
Im Rahmen einer strategischen Akquisition hat die LEG am 4. November 2024 einen Kaufvertrag über 52,68 Prozent der von Adler gehaltenen Anteile an der niederländischen Brack Capital Properties (BCP) zu einem cash-finanzierten Kaufpreis von rund 219 Millionen Euro geschlossen. Zusammen mit den bereits 2021/2022 erworbenen 35,52 Prozent der Anteile an der BCP stockt die LEG ihren Anteil mit Vollzug des Aktienkaufvertrags zunächst auf 88,20 Prozent. Der Abschluss der Transaktion ist für Anfang 2025 vorgesehen, wobei sich das Unternehmen mittels eines so genannten Tender Commitments den vollständigen Erwerb der verbleibenden Anteile der Adler in den darauffolgenden Monaten gesichert hat.
Der Preis von 45 Euro pro Aktie stellt einen Abschlag von 48 Prozent auf den zuletzt berichteten Nettovermögenswert der BCP dar, so dass sich für 2025 ein leicht positiver Effekt auf den NTA je LEG-Aktie ergibt. Effekte auf den Verschuldungsgrad der LEG sind nicht zu erwarten.
Durch die Transaktion erwirbt die LEG rund 9.100 Wohneinheiten und kann damit ihr Gesamtportfolio um rund 5 Prozent aufstocken. Das Unternehmen stärkt dabei insbesondere seine Marktposition in wichtigen Kernmärkten – rund die Hälfte des BCP-Portfolios liegt im LEG-Stammland Nordrhein-Westfalen und weitere 40 Prozent befinden sich in den neueren LEG-Märkten wie Kiel, Hannover, Göttingen und Bremen. Mit dem aufstrebenden Mietmarkt Leipzig etabliert die LEG zudem einen weiteren attraktiven Standort.
Die LEG plant, die Profitabilität von BCP zu steigern, insbesondere durch Synergien in den Bereichen Finanzierung, Bewirtschaftung und Verwaltung. Mittelfristig trägt die Transaktion damit zum Ertragswachstum bei – für 2025 wird zunächst ein neutraler Effekt auf den AFFO je Aktie erwartet, für 2027 wird mit einem AFFO-Beitrag aus der Hebung von Synergien und unter Berücksichtigung des erhöhten Capex Niveaus von mindestens 5 Millionen Euro gerechnet.
*Kein Refinanzierungsbedarf vor Ende 2025 *
Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen am 30. September 2024 bei 1,61 Prozent mit einer Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten zum Stichtag von 5,8 Jahren (30. September 2023: 1,42 Prozent; 6,6 Jahre).
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum
30. September 2024 bei 48,5 Prozent (31. Dezember 2023: 48,4 Prozent). Das mittelfristige Ziel für den LTV bleibt unverändert bei 45 Prozent. Die Reduktion des LTV steht daher weiterhin im Fokus.
Das Unternehmen profitiert von seinem guten Zugang zu allen Teilnehmern am Kapitalmarkt. So hat die LEG Ende August erfolgreich eine 500-Millionen-Euro-Wandelschuldverschreibung mit einer Laufzeit bis 2030 und einem jährlichen Cash-Kupon von 1 Prozent platzieren können.
Unter Berücksichtigung ihrer hohen Liquidität mit Barmitteln von über 860 Millionen Euro und anstehenden Verkaufserlösen kann das Unternehmen rein rechnerisch sämtliche Fälligkeiten bis Ende 2025 adressieren. Das schließt den Kaufpreis der BCP-Anteile mit ein. Die Liquidität wird unter anderem durch die oben genannte Wandelanleihe unterstützt.
Das zeigt die große Solidität und Robustheit der Finanzierungsstruktur des Unternehmens.
*Von der grünen Innovation zum Tagesgeschäft: termios startet Feldtests *
Mit der Installation von 1.000 smarten Thermostaten termios Pro in LEG-Beständen passiert termios, das junge Gemeinschaftsunternehmen aus LEG, dem Experten aus der Heizungsindustrie Oventrop und der Münchner mantro, den letzten großen Meilenstein vor dem Start in die Serienproduktion. termios Pro ermöglicht den KI-gesteuerten kontinuierlichen hydraulischen Abgleich in wassergeführten Heizungssystemen. Die kostengünstigen und wartungsarmen Thermostate erledigen damit nicht nur den regulatorisch geforderten einmaligen hydraulischen Abgleich von Heizungssystemen, sondern optimieren die laufende Heizleistung und sparen damit nachhaltig bis zu 30 Prozent Energie und CO[2]. Die ersten Testergebnisse sind vielversprechend.
Ein umfassendes Update zur Nachhaltigkeitsstrategie der LEG gibt das Unternehmen Anfang 2025.
*Positive Aussichten für 2024 und 2025 *
Auf Basis der erfreulichen Entwicklung in den ersten neun Monaten 2024 sieht sich die LEG insgesamt sehr gut aufgestellt und bestätigt daher ihre erst im August 2024 angehobene Prognose für den AFFO von 190 bis 210 Millionen Euro (vorhergehende Bandbreite von 180 bis 200 Millionen Euro). Das entspricht – bezogen auf den Mittelwert der Bandbreite – einem Ertragswachstum von rund 10 Prozent gegenüber dem im Geschäftsjahr 2023 erzielten AFFO pro Aktie.
Auch für das Geschäftsjahr 2025 erwartet die LEG weiteres signifikantes Ertragswachstum. Die erstmals vorgelegte Prognose für 2025 sieht den AFFO, die wichtigste Ertragskennziffer des Unternehmens, in einer Bandbreite von 205 bis 225 Millionen Euro. Damit könnte der AFFO je Aktie gegenüber 2024 um weitere 7,5 Prozent zulegen – jeweils bezogen auf den Mittelwert der AFFO-Prognose. Effekte aus künftigen Portfoliooptimierungen sind hierbei noch nicht berücksichtigt.
Die Dividendenpolitik der LEG bleibt unverändert: Auch weiterhin beabsichtigt die LEG, 100 Prozent des AFFO sowie einen Anteil aus von Immobilienverkäufen erzielten Nettoerlösen an die Aktionärinnen und Aktionäre auszuschütten. Der Dividendenvorschlag wird turnusmäßig im März 2025 beschlossen und mit dem Jahresabschluss 2024 veröffentlicht.
Vor dem Hintergrund der anhaltend hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und der daraus resultierenden Mietpreisdynamik sieht das Unternehmen das Mietwachstum 2025 bei 3,4 bis 3,6 Prozent. Investitionen plant die LEG 2025 mit mindestens 35 Euro je Quadratmeter und damit wieder etwas mehr als 2024.
*Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE,* sagt: „Wir können voller Optimismus nach vorne schauen: Unser starkes operatives Geschäft, das beständige Ertragswachstum pro Aktie und unsere solide Finanzierungsstruktur zeichnen uns aus. Wir liefern, was wir versprechen. Wenn sich durch die Aufhellungstendenzen am Immobilienmarkt attraktive Opportunitäten bieten, werden wir sie nutzen – aber stets mit großer Umsicht.“
*Kennzahlen Q3 2024*
*Über die LEG *
Die LEG SE ist mit rund 167.000 Mietwohnungen und rund 500.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält acht Niederlassungen und ist darüber hinaus an ausgewählten Standorten mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG SE im Geschäftsjahr 2023 Erlöse von 1,241 Milliarden Euro bei einer Durchschnittsmiete von 6,58 Euro (l-f-l) pro Quadratmeter. Mit einem Anteil von rund einem Fünftel Sozialwohnungen und ihrem kontinuierlichen Einsatz für effizienten Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft, u.a. mit der Gründung grüner, digitaler Start-ups für die smarte Steuerung bestehender Heizanlagen (termios), den Einbau und die Wartung hocheffizienter Luft-Luft-Wärmepumpen (dekarbo) und die digitale, serielle Vollsanierung (RENOWATE), unterstreicht die LEG ihr nachhaltiges Engagement in verschiedenen Bereichen.
Diese Veröffentlichung stellt weder eine Aufforderung zum Kauf noch ein Angebot zum Verkauf von Wertpapieren dar.
Soweit wir in diesem Dokument Prognosen oder Erwartungen äußern oder die Zukunft betreffende Aussagen machen, können diese Aussagen mit bekannten und unbekannten Risiken und Ungewissheiten verbunden sein. Diese Aussagen bringen Absichten, Ansichten oder gegenwärtige Erwartungen und Annahmen der LEG Immobilien SE zum Ausdruck. Die in die Zukunft gerichteten Aussagen beruhen auf gegenwärtigen Planungen, Schätzungen und Prognosen, die die LEG Immobilien SE nach bestem Wissen vorgenommen hat, treffen aber keine Aussage über ihre zukünftige Richtigkeit. Die tatsächlichen Ergebnisse und Entwicklungen können daher wesentlich von den geäußerten Erwartungen und Annahmen abweichen.
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